主题：中国房地产指数调查显示 四大原因致房价连涨

中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，在刚刚过去的11月份，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。年末，各地政策频发，缘何全国房价仍如脱缰野马般连续上涨？

“四方面原因致使房价连续上涨。”上海同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，首先是因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧预售许可证、收紧单身限购等政策使然。在政策未落地前，改善需求、部分需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致年末的11月份改善性需求出现“最后的”行情，市场成交均价表现相对较高。而从政策执行角度来讲，二套房贷首付比例提高之后，大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，那么，在这样的市场阶段，改善型需求、部分需求开始抓紧这个放量的时机积极入市。

“二是今年以来市场基本面总体逐渐好转，基本面好转势必会带动成交量上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。”张宏伟分析，尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推了重点城市量价齐升。

张宏伟认为，三是品牌房企资金面已不太紧张，今年开始积极跑。

量拿地换仓，其重点布局的一、二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动了全国房价继续坚挺并保持微涨。

来自中房指数系统的数据也显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1.83%，涨幅最大，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%-1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.2%，武汉、重庆（主城区）、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。而从同比看，十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小；南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间；杭州、重庆（主城区）、武汉、天津涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。

“四是地价上涨甚至""的频现，导致""效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动了""”所在城市房价的上涨。”张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略上看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一、二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较高转为今年楼板价的实际上涨，甚至“”的出现。在这个时期，土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，致使“”频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然很难下降。

教授称一线城市楼价仍会大涨 至少涨20年

前不久，后EMBA项目发布会暨紫荆大讲堂上，著名经济学家徐滇庆教授分析了十八届三中全会后的住房政策。

他认为，住房政策从抑制需求转为增加供给，是一个重大转折，但目前廉租房建设仍然严重不足，他建议，应结合政府和市场各自优点，解决住房问题。

徐滇庆表示，当前，城镇居民改善住房需求旺盛，平抑房价过高的最佳方案不是打压需求，而是增加供给。如果采用手段抑制房地产建设，仅将住房需求推后而已。

他认为，供不应求是房地产市场的长期态势，房地产建设起码还有20年以上的高速增长。

针对京沪广深等一线城市的高房价，徐滇庆指出，国内资金和外资冲击的主要目标是一线城市的高档住宅，要做好一线城市高档住宅房价大幅度上涨的准备。

未来若干年内，如果住房市场供不应求局面不改变，房价上涨的压力就会持续存在。只有增加供给，逐步达到供求平衡，才能把一线城市的房价稳住。

廉租房建设是稳定房价的重要手段。他指出，近年来，廉租房投入占政府开支的比例由2005年的0.141%上升到2010年的0.817%，但远低于平均值2%~3%。徐滇庆认为，政府对廉租房的投入仍然严重不足。

“廉租房应该没有产权转移问题，只能住，不能买卖，如划不清产权界限必然导致国有资产流失。”

他认为，廉租房属于政府对弱势群体的福利政策，是非盈利事业，和商品房的性质完全不一样，其建设和经营管理不以盈利为目标，因此不能把廉租房建设交给市场。

徐滇庆是加拿大西安大略大学休伦学院终身教授，同时他还担任中国经济研究兼职教授，2000年任长城金融研究所所长、2003年获孙冶方经济学奖，是中国民营银行的倡导者。