主题：何军：松绑限购或起反作用 城铁开通利好莱山

编者按：2014年楼市在低迷中过半，七月份地方政府终于按捺不住，纷纷松绑楼市，随着10日济南解除限购，目前已有超过二十多个城市出手救市，这种情况下，购房者能否结束持续已久的观望状态，下半年楼市是否会有转机？对此，我们采访了烟台保利置业有限公司副总经理何军。

烟台保利置业有限公司副总经理何军

房天下：今年上半年，受市场观望潮影响，全国楼市均较惨淡，烟台与去年同期相比各项数据也均有落差，您认为下半年的回暖有多大概率，观望氛围会有所缓解吗？

何军：观望情绪浓其实不是烟台一个城市的问题，2014年以来，全国整体情况都不是太理想，虽然近期有些城市取消了限购，但是其实对其所在城市的房产市场来讲影响并不大。现在影响房地产销售的一个大的问题是限贷。目前有些地区的房贷利率已经出现了松动，下半年如果限贷方面出现某些变化，对房地产市场将有一个比较大的刺激作用。

就烟台市场而言，今年相比较去年是有一些回落，但是TOP10的业绩跟去年相比差别并不大，整体市场的量变化不大，但是可能部分主流开发商获得的业绩可能更多了，一些小开发商或者产品不尽如人意的市场范围会小一些。

房天下：10日起，济南取消限购，引发舆论哗然，随后各地方政府蠢蠢欲动，您认为这对山东包括烟台市场会带来怎样的影响呢？

何军：个人观点，限购的取消对市场而言反倒是没什么好的影响。购房者会考虑，政府出手救市，是不是意味着市场可能真的是不好。以济南为例，限购取消之后，网签数据是增加了，但是这个数据更多地来自前几年的一些存量，前几年因为限购，没法网签，结果这一个月把之前的草签合同全转成网签了，所以可能从网签数据来看不错，但是因为网签是有滞后性的，认购是比较实在的，你要真正去各个售楼处转一圈，看看认购，其实七月份济南取消限购之后表现也一般。而这种取消限购对烟台来说也没有什么太大的利好影响，因为第一，烟台本身就，第二，烟台这个城市对外来的市场的变化反应是比较滞后的，并不会很直接很直观地表现出来。所以虽然现在全国有二十几个城市都取消了限购，但是这些城市的业绩就目前来讲并没有太大的改观。还是那个问题，现在制约房地产销售的最大问题是金融，是钱，是限贷。下半年国家GDP保增长，房地产这方面的贡献应该是比较大的，限贷政策的放宽对下半年的楼市会带来比较大的刺激。

限购这几年，从2011年1月份到现在已经三年了，去年，销售好，跟限购有关系吗？限购制约了大部分改善型购房者，对首套房没有太大的限制，而去年是刚需火爆的一年，烟台也是如此，客已经基本离开了房地产市场，买第二套房和第三套房成为比较大的因素。下一步，政府会将市场的东西交给市场，140平以下放开，140平以上限购，这样比较科学。对于刚需置业的人群来讲，本身就不应该给他增加这些负担。

房天下：近几年政府对建设东部新区的支持力度是有目共睹的，莱山区的变化很大也很快，保利香榭里公馆所处的莱山东部在未来的烟台房地产中是怎样的地位和价值？

何军：芝罘区现在比较拥堵，现在大家开车去南大街或者北马路无论是不是高峰期基本上都会堵，很多人都选择离开芝罘区到莱山区居住。莱山区第一有海，比较安静，人口密度没那么大，整体没那么嘈杂。第二，今年年底我们的城铁会通车，从济南到烟台仅需要3个小时，而城铁站又是在莱山这边，这会对烟台楼市带来一定的促进，是对莱山区和高新区。以前烟台属于交通末端，在省内到烟台不方便，要不开车，要不坐绿皮车，城铁的开通，会为烟台未来地产，外来人口置业带来很大的改变。所以说东部的还很大。第三，就烟台六区而言，莱山区的存量并不大，房价也不是最高的。刚需置业在烟台主要是几个方向，一个是开发区，主要是外来的务工人员，刚需的井喷，尤其是前年和去年已经得到了很大的表现，但是那边在生活品质和氛围方面不如莱山区。莱山区的在于比芝罘区安静，比开发区繁华，而且她有美丽的滨海线。保利香榭里公馆所在的港城东大街是连接芝罘区、莱山区和福山区的大动脉，目前这个区域可能略显不够繁华，但是随着下一步城市的规划包括村庄的改造，一些商业项目的引进，这个项目包括周边都是很有可挖的。

房天下：保利香榭里公馆和房天下的电商合作正在如火如荼进行中，最高9万元的钜惠也吸引了很多意向购房者的目光，您如何看待电商这种新的营销方式？此次电商首次推出房产网络直销店概念，能请您给我们网友介绍一下吗？

何军：电商无论是对开发商还是对媒体还是对购房者都是一件比较好的事情，因为中间可以省掉一些不必要的环节。买房子方式很多，包括代理、直销、分销，但是中间的成本是存在的，包括广告的投入以及购房者在买房过程中需要支付的其他的一些费用，可能他看不见，但是确实存在的。通过电商这个媒体，可以把一些东西在网络上全方位的展示，省去了客户看房的来回奔波，在夏天比较热，冬天比较冷的时候，直接可以从网上了解更多的信息，这对购房者来讲也是比较好的方式。

房产网络直销店可以把我们的房源全部公示在网上，在网上就能看到的价格，一房一价，可以在网上直接看房、选房包括交订，这样就可以省去客户来回奔波的过程。加上我们给的优惠包括房天下给的补贴，让购房者足不出户就能享受低价购房。这对购房者来讲是一种好的方式。

房天下：目前项目三期已经封顶，正在做外立面，请问项目下半年有哪些动作？

何军：下半年主要是为已经交付的客户做好维系工作，解决我们交付业主入住进来后的各种问题。保利香榭里公馆是保利在烟台的第一个项目，我们也希望烟台业主能感受到保利的品质。今年下半年10月份的时候我们也会有一批房源交房，所以下半年我们的主要工作还是为我们的业主服务，通过各种活动包括对我们小区的整体升级优化实现烟台保利置业在烟台首盘的品质感和体验感。

在烟台做策划，能有这样的远见，了不起了

赞一个，取消限购真特么就是在作死，此地无银三百两啊这不是

确实有点搞笑啊 ，老百姓不买房，你只是，然后就想让大家都来买？？？

从这个情况还可以看出来政府的嘴脸——经济发展快的时候考虑所谓的民生，说什么房价太高了要控制，弄半天你没控制住，大家都不愿意来买了，你又开始做做样子让大家都来买——反正你国家的钱一分不会少赚，无论GDP多少，跟老百姓的关系其实已经被无限大的基数给平均了，快慢无所谓，别让老百姓来为政府的发展买单————我们既不看国家为我们做了什么，我们也没那么高尚非要为国家做什么贡献，我们就看我们能够通过国家做些什么！