主题：烟台业主有了新权益！大家赶紧看看

最近看新闻烟台今年出了新的物业草案，大家看看，我发现好多地方物业公司根本没有施行，我觉得我们应该多了解这些，到时候好找物业说说，毕竟是有法律依据的

小区物业费收取，哪些项目不是必缴项目？预收物业费最早可以提前多久？收取后如何监管？今后，这些令不少业主困惑的问题，将有明确规定。近日，山东省物价局发布《山东省物业服务收费管理办法(草案征求意见稿)》（以下简称《意见》），向社会征求意见。其中，普通住宅物业费应分等级收费、经确认房子空置一年以上，物业费也应减收等明确列入规定。

业主新权益

①利用物业共用部位、共用设施设备的经营收入和车位场地使用费等收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途。属于普通住宅前期物业的，其收益资金应当优先用于抵扣物业公共服务费。

②物业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域显著位置予以公示。

③物业提供免费出入证件之外更为便利的通行设备的，由业主、物业使用人自愿选择，物业服务企业不得强制收取费用。

④供水、供气、供电、供暖等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

⑤物业服务合同有约定的，物业公共服务费可以预收，但预收时间不得超过半年。

物业收费将明确5个等级逐级上调

去年12月，省住建厅出台规定，进一步完善物业服务规范和收费标准，研究制定完善《山东省住宅物业服务收费管理办法》，其中普通住宅物业收费将实行政府定价，并随物价指数波动等予以动态调整。而早在去年“十一”期间，由烟台市物价局、市住建局制定发布的《烟台市住宅物业服务收费管理实施办法》（以下简称《实施办法》）正式施行。《实施办法》第七条规定，“住宅物业服务收费根据住宅的种类、特点及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价”。实行政府指导价的收费项目有：普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费等三大类收费项目。市政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区普通住宅的前期物业服务收费、前期物业停车服务费、车位租赁费收费标准，报市政府批准并向社会公布；各区政府价格主管部门会同同级物业主管部门组织实施。各县、市政府价格主管部门会同同级物业主管部门可参照市制定的收费标准，制定本行政区域内的收费标准，报当地政府批准后组织实施，并向社会公布。

此外，普通住宅前期物业服务收费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。物业服务等级标准按物业服务人员的素质、物业服务的质量、服务小区的设施硬件等条件划分1级、2级、3级、4级、5级等5个等级，物业等级越高，服务标准就越高，收费标准也就越高。

按照《意见》，将来，普通住宅前期物业管理的物业费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等实行分等级定价。《办法》要求，普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，并根据实际需要拟定物业服务等级，通过公开招投标的形式选聘物业企业，签订前期物业服务合同，确定具体收费标准，报送当地价格主管部门和物业主管部门备案。

新房空置、车位未使用等均可减收

“空置房也需要交全额物业费吗？”不少市民都会有这样的疑问。《意见》中明确，普通住宅交付后空置一年以上的，其前期物业公共服务费按实际运行费用适当减收。

“目前我市物业企业大多执行的是2004年版的物业费管理政策。但在2015年10月版的政策里面首次明确了，房屋交付后空置一年以上的，其物业服务收费按照30%予以减收；2015年10月1日后的空置房按新政策执行，此前空置房的物业费还应该按老办法执行。”市住建局物业管理科工作人员介绍，该文件规定，房屋空置的起止时间，业主应当事先与物业服务企业联系，登记确认。

同时，《意见》中规定：已购买车位但未停放车辆的，停车服务费应当适当减收。在烟台市2015年10月版的物业政策里面，规定已购买车位超过一年未使用的，停车服务费参照普通住宅物业服务收费的减收确认方式和比例予以减收。

本次新政策，从以前的“予以减收”，变成了“应当适当减收”，前者是鼓励性词语，物业公司可以不减收，但本版中加上“应当”二字，就变为肯定的必需减收。这是最大变化。“新政中只是提出应当减收，但是具体减收多少？还需要后期相关配套政策制定后，才能执行。”工作人员表示。

此外，《意见》中提出，因开发建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施和绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，普通住宅前期物业公共服务费应当适当减免，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

在烟台市2015年10月版的物业政策里面对此专门有规定：前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费按照不低于1/3的标准予以减收，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

物业等级评定首先看业主满意度

去年以来，市住建部门对全市700多家物业企业进行考评，“定级定档”。“星级”服务考评满分一百分，92分以上为4星级，86-92分为3星级，低于86分为不合格，限期整改。考评按照由企业自查申报，项目属地主管部门核查初验初审，最后由市局组织专家实地查验测评等三个步骤进行，结果将于今年3月前后公布。目前，我市物业“星级”项目有效期三年，期满重新申报。主管部门将对获评星级项目每年进行复核，对复核达不到星级标准要求，或发生重大群体性投诉、重大安全责任事故、造成恶劣影响的，根据情节轻重降低或取消星级称号，牌匾一并收回。“对于获得五星级服务项目的物业企业，直接授予年度全市物业管理服务优秀企业称号，授予业主委员会主任、项目经理年度全市物业管理先进个人称号。”对于获得四星级以上项目，经业主委员会通过，物业收费标准可以上浮5-10%。

同时，去年5月1日起，《山东省物业承接查验实施办法(试行)》正式试行。《办法》明确规定，开发商交付给业主的必须是符合建设标准的物业，交接后发现隐蔽工程质量问题，将由开发商担责。业主及使用人满意程度纳入“星级服务”评分体系，不仅考核业主委员会组建和业主投诉情况，而且把业主意见直接作为星级评选的重要依据，累积所占分值达到20%以上。

按照《办法》规定，承接新物业前，建设单位和物业服务企业，要按照合同约定，共同对楼盘物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收。建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。这也就意味着，开发商交付给业主的必须是符合建设标准的物业。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。业主对物业承接查验活动享有知情权和监督权。物业承接查验也可邀请业主代表，及物业所在县（市）、区物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）参加，可聘请相关专业机构协助进行查验。

收费政府定价有利于转型“大物业”

在业内人士看来，未来房地产企业的竞争，不止于地段、户型、价格等“硬指标”，物业等“软实力”的竞争，将很大程度上决定开发商后续项目的销售业绩。

“我们在全区多个楼盘调研发现，很多业主在首次入住的小区住得满意舒心后，有很大几率在改善居住时，选择同一家开发商的其他楼盘项目，反之也一样。万科、万达等一线地产商在烟项目的综合配套，以及在物业管理上的先进经验和办法，是他们的产品能够逆市热销的重要原因。好的物业，能将项目的价值提升至少30%。”烟台市房地产协会常务副会长邢喜字表示。

“现在很多一线开发商，不但在施工、装修等方面严格把关，对于后续的物业服务，也逐渐实现了标准化、规模化。”邢喜字告诉记者，目前的物业服务，早已不是发布通知、代收费用、上门维修等“传统项目”，如何与周边设施如学校、医院、银行、超市等实现互动，最大限度地为社区居民提供便利，才是未来‘大物业’的转型方向。目前全省明确普通住宅物业收费政府定价，并划分相应的等级，正是为本地物业企业的服务转型，提出了客观的标准和要求。”

不错

先收藏了

具体实施起来很难的

新权益我就呵呵了

不知道具体怎么样

到时候好好看看

醉了 这个等级怎么判定的