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房地产的基础知识,买房的同志来看看,别吃了亏还以为赚了呢(二)
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主题:
房地产的基础知识,买房的同志来看看,别吃了亏还以为赚了呢(二)
csdchl
发表于
2012-07-09
进微信群讨论
按揭与抵押的区别
按揭与抵押的主要区别,在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下:
1.按揭和抵押在法律上的区别:按揭要产生所有权转移,抵押则不变更所有关系,因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让成为了所有权人,享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移,抵押人仍保留担保物的所有权,抵押权人是非所有权人,只享有抵押权,即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中,按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼,而抵押诉讼中,抵押权人的身份只是抵押权人。
2.目的及运作上的差异:按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别:
1.按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项;按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上,按揭受益人是所有权人,较之抵押权人享有更多权益。
2.在借款目的上,按揭人的目标指向和按揭物是同一的,借款的目的是购置房屋,取得房屋产权;抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物,而是为了其他的目的的借款。
3.运作上的区别:房地产抵押:应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序:在抵押人先取得产权证的前提下,办理他项产权证,以产权证抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保,产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人,所有权证由按揭人持有。
4.抵押和按揭牵扯的当事人不同:抵押一般牵涉两个当事人:抵押人和抵押权人,一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”;按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的,需要原所有人或业主作中间人,以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此,原业主或所有者往往要作为担保人,使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。
成本法
成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加,除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋,按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量,减去房屋使用多年的折旧费,得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场,无法运用市场比较法进行房产评估。
地政
政府对土地衽的各种行政管理的总称,受土地管理法律及行政法规,规章的调整。
房屋抵押
指抵押人(债务人或第三人)以自己的房屋作为抵押物价权人,在债务人到期不履行债务时,债权人有权依法律规定将抵押的房屋折价或以变卖 该抵押房屋的价款而优先受价。 房屋预售(炒楼花) 即出售房屋期贷。
关于五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发,《开工证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划 许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可 证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者,签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。
葱油饼20091
发表于
2012-07-09
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按揭与抵押的主要区别,在于借贷过程中是否发生了所有权的转移。其区别主要如下:
1.按揭和抵押在法律上的区别:按揭要产生所有权转移,抵押则不变更所有关系,因此二者当事人的法律地位及享有的权益不同。按揭受益人经所有权转让成为了所有权人,享有担保物的所有权。抵押则不发生所有权转移,抵押人仍保留担保物的所有权,抵押权人是非所有权人,只享有抵押权,即对抵押物的支配权。在按揭诉讼中,按揭受益人以所有权人的身份和名义参加诉讼,而抵押诉讼中,抵押权人的身份只是抵押权人。
2.目的及运作上的差异:按揭和抵押担保的基本目的在于保证债务的履行。但二者在目的和运作上仍有区别:
1.按揭人按揭的目的在于最大限度地减少风险和尽可能多地借得款项;按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考虑。理论上,按揭受益人是所有权人,较之抵押权人享有更多权益。
2.在借款目的上,按揭人的目标指向和按揭物是同一的,借款的目的是购置房屋,取得房屋产权;抵押人抵押借款的目的不是为了取得抵押物,而是为了其他的目的的借款。
3.运作上的区别:房地产抵押:应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。其基本程序:在抵押人先取得产权证的前提下,办理他项产权证,以产权证抵押而持有他项产权证。按揭则是在按揭人尚未取得产权证的情况下进行的。一般是先办理他项产权证作为抵押担保,产权在付清购房款后由房地产开发单位转给按揭受益人,所有权证由按揭人持有。
4.抵押和按揭牵扯的当事人不同:抵押一般牵涉两个当事人:抵押人和抵押权人,一般不再需要担保人是单纯的“指物借钱”;按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有权时进行的,需要原所有人或业主作中间人,以便实现钱、物、权分离状态下的动作。因此,原业主或所有者往往要作为担保人,使按揭有三个当事人“按揭人、按揭受益人、按揭担保人”。
成本法
成本法又叫重复成本法。新建商品房的价格可以用开发成本、建造成本、销售成本、利息、税费、利润相加,除以建筑面积得出来。住宅二手房成本法是把委托评估已使用多年的房屋,按现在的开发费用、建造费用、利息、税费重新建造所耗用资金量,减去房屋使用多年的折旧费,得出委托评估房地产尚可使用年限的现在评估价值。成本法适用于独立或狭小市场,无法运用市场比较法进行房产评估。
地政
政府对土地衽的各种行政管理的总称,受土地管理法律及行政法规,规章的调整。
房屋抵押
指抵押人(债务人或第三人)以自己的房屋作为抵押物价权人,在债务人到期不履行债务时,债权人有权依法律规定将抵押的房屋折价或以变卖 该抵押房屋的价款而优先受价。 房屋预售(炒楼花) 即出售房屋期贷。
关于五证
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工 程开工证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划 委员会核发,《开工证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》由市国土资源 和房屋管理局核发。
一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关,其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为如果开发商未取得《建设用地规划 许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,未取得上述两个《规划许可 证》和《开工证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。
根据北京市商品房交易的相关法规规定,开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式 的《预售契约》。在此提醒一下购房者,签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。