主题：山东商品房预告登记制正式实施 一房两卖没门

在商品房买卖纠纷最突出的是“一房两卖”,甚至“一房多卖”现象。济南市住房保障和房产管理局正式全面开展商品房预告登记业务。办理了预告登记,就意味着购房者是这套房屋唯一的产权所有人。

预告登记可防 开发商“一房多卖”

2012年7月15日,济南市房屋产权登记中心走进高新区中铁汇展国际,为市民办理房产业务,并对预告登记业务进行了专题宣传。这意味着济南市全面开展商品房预告登记业务,市民即日起可申请预告登记。

市场上在售的商品房大多数是期房,从合同备案完毕到最终交房,一般需要1至2年。有些不法开发商借机“一房两卖”,甚至“一房多卖”,严重损害了购房者的合法权益。

购房人支付房款后,在等待取得房屋产权的漫长过程中,如何预防卖方“一房两卖”?济南市住房保障和房产管理局副局长姜秀杰说,预告登记可以规避这种风险。一旦购房者对所购房屋办理了预告登记,就从法律上宣告了自己成为这套房屋的唯一权利人,此后开发商再对这套房子进行销售等产权处置是无效的。

房屋产权登记中心相关负责人介绍,《物权法》出台后,国家在法律层面赋予了购房者保护自身权利的新武器,那就是预告登记制度。《物权法》第二十条规定:当事人订立买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。

在办理预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。老百姓购买预售的住房,订立预售合同后,只享有合同法上的请求权,该项权利没有排他的效力,所以购房者无法防止开发商再将房屋以更高的价格出卖给他人,仅能在这种情况发生时主张开发商违约进行损害赔偿,而无法获得指定的房屋。

签合同时 就要约定预告登记

商品房交易过程中,网签合同是买卖过程中唯一合法的合同,这也是维护购房者权益的有效方式。与此相比,预告登记又有什么不同?

针对此事，济南市房屋产权登记中心负责人介绍,网签只是政府规定的一种合同形式,签订合同后,购房者只享有合同法的请求权。而预告登记是对物权的一种保证,一旦发生“一房多卖”现象,法院在对产权判决时也是依据物权法判决,预告登记的购房者将对房子产权有优先权和排他权。

预告登记是如何发挥作用的?济南市房屋产权登记中心负责人介绍,按照济南市商品房销售、备案的运行机制,房地产开发公司办理预售前,首先应要到登记机构进行预测绘数据成果挂接入库,测绘机构根据开发公司规划施工图,按照预测绘规范出具预测绘报告,登记机构将据此建立预销售楼盘表,这样原来无形的楼盘,通过“物理楼盘表”的形式固化下来,使购房者所购买的期房具有唯一性。

购房者购买商品房后申请预告登记,可以通过“物理楼盘表”准确找到房屋,若再有其他人申请预告登记或开发公司再进行其他处分时,因该房屋上存在预告权利,登记机构将不予受理。

“预告登记需要买卖双方在订立合同时对于办理预告登记的事项进行事先约定。”济南市房屋产权登记中心负责人提醒。

如何办理预告登记

《房屋登记办法》规定了办理商品房预告登记应当提交的材料:登记申请书、申请人的身份证明、已登记备案的商品房预购合同、当事人关于预告登记的约定及其他必要材料。经过网上签约和合同备案后,买卖双方持规定资料共同向登记机构申请即可。济南市七个区的预告登记均可直接到房产大厦二楼交易大厅申请办理。申请预告登记后三个工作日可以办结。根据发改价格【2008】924号文的规定,办理登记所需费用为登记费80元/套。