主题：买商铺有大学问 教您怎样购买满意商铺

购买商铺不像购买住宅，人们都能看个大概――户型是否通透、方正，景观是否优美、开扬。购买商铺对于一般客户来说都是较难把握的。商铺的价值在于它的未来能否做旺，做旺了，它的价值就能提升;做不起来，再便宜也没有多大的价值可言，不如不买。所以在购买商铺前要考虑哪些问题，选择怎样的商铺，同时在决定购买以后该如何办理相关手续等都是有学问的。

购买前——确定回报率是关键

随着大量商业地产项目的面市，人们对不同种类的商铺表现出了不同的态度。曾经，综合商业项目商铺销售火爆，专业市场的商铺也销售看好。与此同时，大量商场产权商铺的管理难、招商难等问题的出现，使得投资者更加青睐商业街商铺。对于90%的投资者来说，商业街商铺风险小、易出租、产权明晰、实用率高，成为他们的首选对象。商业街商铺“有天有地”，不受时间和季节的限制，经营更自由、更灵活，也更顺合了人们自古就有的“逛街”习惯。虽然如此，但并不是每个商业街商铺都能成活，一般来说，城市中心区的商业街商铺成功机率较大，边缘区的商业街商铺成功机率较小

回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报，目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的;如果是资金投入比较大的项目，年回报率平均高于5%的商业也可以考虑，但投资商铺决不能盲目追求位置。

购买商铺的客户很多都是出于投资的目的，租金状况和售价应该是直接挂钩的。然而事实上，有些商铺的售价已过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，那必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

投资者应该量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外，还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。

购买时——考虑五个重要问题

第一要考虑自己想购买商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或者商业街的商铺就与地理位置、交通状况紧密相关。客户确定了自己购买商铺的形态后，就要潜心分析这一方面的情况，不要什么都一把抓。

第二要考虑自己想购买商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初投资者比较有利。

第三要考虑相关政策，如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺本身价值的提升。

第四要充分考虑自己想购买商铺所在地是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地带。成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。两种地带的商铺都有各自的投资价值，也都有各自的投资风险，种种情况客户应该引起足够的重视。

第五要考虑所购商铺的后期经营管理。作为商用物业，商铺更多的风险来自于后期的经营管理。如果经营管理不善，不仅不会出现大家常说的“一铺养三代”的旺景，反而会出现“三代养一铺”的悲凉。这里的经营管理，也不仅仅是单个商户的经营管理，更多的是整个商场的经营管理。所以，在购买商铺前，除了对商铺所在商场周边的商业配套和区位优势的考虑之外，应该更多地了解一下这个商铺所在商场后期的经营管理状况，看有没有专业的经营管理公司来经营管理。如果没有专业的经营管理公司来运作，再好的商铺也有可能会被荒废掉

签合同——弄清商家承诺是必要

一要注意公用分摊面积。一般来说，商铺的公摊面积占建筑面积的30—40%，有的甚至超过50%。对此，开发商当然自有说法，但对购买者来说，商铺的单价高于住宅物业，即使允许范围内的误差，也可能会带来几万元的价格变动，打乱购房者的预算。

要避免此情况的出现，建议购房者选择按使用面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，确定公用部位的规划设计。只有事先约定严密详尽，才能在前述情况出现时顺利维权。

二要注意返租承诺。返租是商铺发展商采用较多的促销手段，是指购房者支付房款后，若干年之内将物业交给发展商经营出租，业主即可获得固定的返租回报。从表面上看，返租带给购房者的是稳赚不赔的收益，但事实并非如此。以下这个案例或许能给购买者带来一些警示。林先生购买了某在建大型商场的一个铺位，与发展商签订了购房合同与返租协议书。双方约定：林先生同意将物业租给发展商;发展商在三年内支付总房款22%的返租回报。然而一年后，发展商未能按约交房，也没有支付返租回报，当林先生告上法院，要求发展商支付违约金、返租回报金及滞纳金时，却被告知因林先生未将物业交付给发展商，双方签订的返租协议不具备生效条件，他要求的返租回报不获支持。

除了延期交房导致返租回报难以实现外，有相当多的发展商采取了非书面承诺的方式，仅将返租承诺写入广告或由售楼人员口头承诺，而在购房合同上却无相应约定。此情况下，如发展商不给予返租回报，购买者很难要求其兑现承诺。

三要注意贷款风险。个人商铺贷款具有比例低、年限短的特点。一般不超过合同价款的60%，贷款期限也只有10年。另外，银行对商铺贷款者资质的审核也比住宅贷款更严。当投资者考虑贷款买铺位时，必须意识到贷款申请不能通过时，自己将面临的付款压力。

四要注意内、外销商铺未并轨。本市内、外销商品住房已经并轨，但商铺仍处于内、外有别的状况，市民在购买商铺前应先问清物业的性质，以免签了合同却办不出产证。

提示：

无论是购买或者转让商铺，在交易过程中都要缴纳一定的费用，这些费用具体包括：

登记费：每套300元，申请人(买卖任何一方)缴纳;

合同印花税：买卖双方各按房价的0.05%缴纳;

交易手续费：按照成交价的0.5%缴纳，买方缴纳;

契税：按房价的4%，买方缴纳;

营业税及附加：买卖差额的5.55%，卖方缴纳;

土地增值税：买卖差额扣除相关费用后的30%-60%(按差额比率不同累进计算);

个人所得税：净收入(买卖差额扣除以上所有相关费用和税费后)的20%。

学习学习啊

这和买住宅有很大的不同呀

投资回报率都有写的吗

准确不准确呢？

 投资都有风险的啊亲

恩，学习了