主题：违规预售堪忧 切记四风险

近年来，随着商业性房地产开发行业的逐渐兴起，各地房地产业呈现出一派空前火暴的景象。但在繁荣的背后，不少房地产商违规预售、认购现象正以越来越普遍之势侵蚀着房地产业的健康发展。记者近日在四川省眉山市采访时就发现了许多令人堪忧的现象。 

    现象一：只要有一间门面做售楼部，便可以卖房 

    '只要有一间门面做售楼部，便可以卖房。'有人用这样一句话来形容眉山市房地产业市场的混乱局面。在某小区的售楼部，售楼先生告诉我们，他们的住房已仅剩为数不多的几套，当我们问及小区的具体地址时，售楼先生指着一张图告诉我们，就在新区某大楼的后面。随后我们按照其指的位置来到这个'小区'，一幢正在兴建的大楼后果然有一片空地，但上面长着荒草，还有附近农民种的蔬菜，所谓的'小区'甚至连围墙都还没建，当我们再返回想看预售许可证时，这位先生信誓旦旦地说有，但就是不出示。在另外一家售楼部，他们正在预售第三期住房，并指明，定金必须达到房款的30%，而到现场一看，所谓的第三期也仅仅是用围墙将地圈起而已。 

    周围居民告诉我们，房地产公司几年前就将周边的地圈好了，可几年过去了，所圈的地一点动静都没有，今年算是正式动工了，可他们的预售许可证还'正在办理中'，证件没办下来，但他们又迫不及待地在9月中旬开始以总价30%的额度收取定金了。 

    据不少市民反映，房屋还没开建便开始以排名、登记、发展所谓VIP会员、'诚意金'等形式收取预定金的现象在眉山十分普遍，要想预定一套房子，必须交纳定金，定金数额为一万至几万不等，要想选到一个比较好的楼层，甚至还必须缴纳一定数额的选号费。在一销售十分看好的某房地产公司售楼部，当问及如果不买了定金可否退还时，售楼人员用一种不可理喻的口气说：'退？要退我还收定金干啥？' 

    现象二：'二层楼'里藏玄机 

    在眉山的不少正在建设的小区，开工时都先冒出个两层楼，哪怕是别的地方还没动工，不少市民都对此百思不解。一位知情人无意间爆出缘由，按照房地产开发的正常程序，一家房地产开发公司在取得施工许可证后，当已施工工程达到总工程量的25%至30%时，就可以向相关部门申请办理经济房预售联系函，经过经济适用房或商品房价格认证后，取得预售许可证，才可以向外进行预售。 

    在眉山，一般是每栋住房建完两层后，便可核发这栋住房的预售许可证。也就是说，一个小区，不同幢的住房，其预售许可证是不同的。而房地产商便先集中精力，将其中的一幢住房建到二楼，取得该幢房屋的预售许可证，然后再以此作为整个小区的预售许可证向买房者出示，而一般的买房者并不知情，这种大打'擦边球'的做法往往很有效。'当然也不排除一些开发商确实是要通过两层楼来展示房屋结构！'这位人士补充说。 

    违规预售风险有哪些 

    对于一个购房者来说，他们的最终愿望就是得到一套自己中意的房屋，而违规预售的风险和隐患会有哪些呢？四川志远律师事务所副主任律师王新年说：根据建设部、国家发改委、国家工商总局今年七月出台的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》要求：'未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购(包括认订、登记、选号等)、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。'由于取得预售许可证之前的预售不受法律保护，一旦发生纠纷，购房者权益很难得到维护。 

    王新年认为，违规预售给消费者带来的风险至少有四个方面。根据商品房预售管理相关规定，开发商投入开发的资金必须占这个项目总投资的25%以上，同时要有明确的施工进度、工程竣工的交付日期。如果开发商没有取得商品房预售许可证，那么他投入了多少资金，购房者不清楚，而主管部门也无法监控，因此不能保证楼房能不能建起来，有可能因为开发商资金问题中途停工、变成'烂尾楼'，或者开发商把钱挪作他用、转移、携款而逃、甚至直接宣布破产无法交付使用，而购房者也是防不胜防。在房价持续攀升的背景下，这种隐患发生的可能性要小得多，但一经房产步入低迷状态，这种风险就相当大。他同时还不无担忧地说，如果某些不法分子利用这种现状，随意伪造相关证件，找个门面大肆售房，随后卷款而逃，那将使购房者蒙受重大的经济损失。 

    另一种风险便是容易出现开发商的欺诈行为，买房者仅凭开发商的销售广告、几张图纸、售楼人的巧舌如簧便交出了预付款，加之很多开发商往往拿到钱后开个收款凭据就完事，根本不会订立合同。这其中，开发商便很容易改变规划，当收房时，当初标明的绿地可能变成了住房。许诺的楼间距也可能大大缩水，逾期交房、合同欺诈、承诺不兑现、绿化面积住房面积与实际不符合等现象严重伤害消费者权益。 

    第三购房者能不能如愿得到想要的房子也是个问题。如果开发商只盖100套房子，他却接受200户人认购，那么即使交了钱也可能得不到房子。 

    第四是由于手续不全，有可能不能及时得到房产证。根据国家有关规定，开发商售房必须具备'五证'，即《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《施工许可证》以及《商品房预售许可证》。只有'五证'齐全，才能为业主办理产权证。如果开发商没有商品房预售许可证，土地使用权证就有可能拿不到，因此无法办理房产证。

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有什么用呢？看了也白看。你不买房吗！！！