主题："未封顶楼盘禁贷令"显现监管难 签约量未降反增

政策执行半月来，期房签约量未降反增；楼盘数量多且分散，查证监督难度大 

“未封顶楼盘禁贷令”对外公布近半个多月，但北京期房销售数量并没有出现大幅下降。据北京房地产交易管理网的数据显示，11月上半个月，住宅期房日均签约量为415套，比10月份增加39套。对此业内人士认为，从交易数据来看，北京“未封顶楼盘禁贷令”对目前市场的影响有限，如何有效监管成为难题。 


本月上半月日均签约量超过上月 


早在9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，重申“凡是一手住房项目必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”的规定。包括兴业银行、招商银行、华夏银行、民生银行等9家全国性股份制商业银行开始执行该政策。11月1日，包括国有银行在内的在京13家银行全部执行“未封顶楼盘禁贷令”。 


记者前日从北京房地产交易管理网站公布的数据发现，从11月1日到11月15日半个月的时间内，北京住宅期房销售网上签约日均达到415套，现房住宅销售日均签约则为47套。而10月份住宅期房网上销售日均签约为376套，现房日均签约为61套。 


虽然从11月1日就开始实行“未封顶楼盘禁贷令”，半个月以来，期房销售量未降反而升，期房住宅销售依旧是火热的局面。与此同时，现房项目并未出现预想中的热卖。 


这进一步说明，“未封顶楼盘禁贷令”，对北京住宅市场的影响并不明显。 


对于开发商来说，并非因银行执行“未封顶楼盘禁贷令”，就停止其未封顶楼盘的销售。从11月上半个月的销售数据来看，这样的销售还比上个月同期出现了快速上涨的趋势。 


期房仍在销售，办理按揭时间延到楼盘封顶后 


“在政策执行后的半个月日均销售的415套期房，并非都是全款交易。”一房地产销售代理公司的负责人这样分析认为。 


从其代理的项目来看，有些未封顶的销售依旧进行期房销售，购房者跟以往一样可以签订合同购买未封顶的楼盘，只不过是目前仅需交清首付款，需要通过办理按揭贷款的资料和表格的填写同时也在进行，只不过具体办理贷款要等到该栋楼封顶时。 


据该负责人透露，从11月1日强制执行禁贷令的政策后，由于银行间的竞争激烈，对优质客源———个人房贷客户不仅不会拒绝，而且还会为他们创造条件争取吸纳更多客源。 


比如购房者购买未封顶楼盘后，可以按照原购房程序交齐所有资料，正常办理按揭，不同的只是房贷放款时间以及初次月供的时间将延后到楼盘封顶之后。同样，购房者贷款部分的款项也要等楼盘封顶后才可发放到开发商手里。 


而如何界定未封顶还是已经封顶，由银行相关人员到楼盘现场亲眼所见为据。也就是说，是否封顶由银行说了算，什么时候放贷给开发商也由银行定。 


“在这种情况下，很难界定具体楼盘的封顶情况，因此也就难以界定具体发放贷款的楼栋。”北京中大恒基不动产营销总经理王述分析认为，楼盘封顶时间决定了银行放贷给开发商的时间，但是否封顶由银行决定也为该政策的执行埋下伏笔。 


对于银监局及相关政府部门来说，全市分布零散、数目巨大的大小楼盘，查证与监督工作的开展难度很大。 


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北京228个住宅现房不受禁贷令限制 


多为尾盘，朝阳54个现房量为城八区中之最，单价比期房低千元 


“未封顶楼盘禁贷令”，在一定程度上使目前在售的期房项目无法办理按揭，由于该规定只是针对未封顶的期房进行限制，因此现房优势开始彰显。根据北京市房地产交易管理网新建商品房可售现房统计数据显示，目前北京市有228个现房普通住宅楼盘，虽然其中多为尾盘销售，但仍有不少套房可供选购。 


据北京中大恒基不动产提供的数据显示，北京市可售现房中普通住宅项目多集中在热点开发区域，其中朝阳区达到54个、海淀区为26个、丰台区为31个、通州区为36个，以上四区现房楼盘量占总量的七成左右。其中三环以内现房楼盘屈指可数，仅29个可选楼盘。 


在城八区中朝阳区以54个现房数量独占鳌头，其中40个楼盘主要集中在四环以外区域，现房开盘均价为6849元/平方米，而朝阳区同环线区间的43个期房项目开盘均价高达7940元/平方米，对比朝阳区同地带的现房与期房开盘价格每平方米相差近1000元；在远郊区县可选购的普通住宅现房项目最多的是通州区，共36个项目，开盘均价为4234元/平方米，周边期房楼盘为21个，其开盘均价为4641元/平方米，每平方米也相差400余元。