主题：外地购房者不等于外地者

我们认为，将外地居民购房与居住证挂钩，这一政策拟定的主要依据来自于相关机构的统计数据：2007年1-11月上海共成交一、二手商品住宅36.71万套，其中外地人购买了6.12万套，占总数的16.66%。在如此背景之下，以居住证限制外地居民购房将对稳定上海楼市起到重要影响。

上起最高决策层，下至地方政府执行机构，均已将稳定房市作为2008年重要政策目标，因而频推政策促动2008年房地产市场企稳当属情理之中。但是需要看到的是，国家对房市调控的基本思路已经明确，就是通过完善居民的社会住房保障制度，使不同收入阶层的居民都能得到相应的住房安排。也就是说，房市调控的重点是保障供给，那么，通过带有地域歧视嫌疑的政策来抑制外地居民的需求，是否能起到有效稳定上海楼市的作用呢?

事实上，外地购房者不能与外地者等同，本地购房者亦不可与自住购房者一视同仁。许多在上海各行各业工作的外地居民同样为上海的建设做出了巨大的贡献，通过居住证剥夺其在上海的购房权利于情于理均有不合。而上海本地居民，包括拥有居住证的外地居民中，可能确实存在众多的食利阶层。单纯通过居住证限制购房就能稳定上海楼市的涨势，这在实际地操作中会遇到诸多难题。

此外，限制没有上海居住证的外地居民购房从表面上看似乎能直接堵塞类似“温州团”之类组织的入侵，但却未能动态地看待外地者的博弈能力。须知，各地的团并非指每个者都亲自加入到大军之中，而大部分是通过其代理人进行集中交易。如此一来，该项政策出台之后，没有上海居住证的外地者仅需假手具有本地居留权的者即可继续炒作楼市，从而影响该项政策的效力。

从目前来看，已将完善社会住房保障制度作为一项社会基本制度推行，其与楼市价格调控的目标并行不悖。从上海目前高达数十倍的房价与普通居民收入之比来看，短期内依靠楼价下调来实现购房自住恐怕仍将是空中楼阁，毕竟目前上海楼市的价格受制于本身土地价格和房屋造价，不可能出现大幅回落。因而上海市政府未来对房地产的政策走向应集中于保障中低收入阶层的基本住房保障需求，也即三令五申强调的加强廉租房与经济适用房的供给，而非将压住商品房价格作为主要政策目标。