主题：开发商自曝捂盘抬价绝招

瞒天过海 暗度陈仓 拉职能部门下水

捂盘五招:房价利润"翻跟头"

尽管各种调控手段层出不穷,但开发商已经形成了梯次分明的捂盘绝招:

"常规武器":分批次取得商品房预售证明.一个仅仅50万平方米的楼盘,开发商就能将楼盘划分为一期\二期\三期甚至四至五期,根据每期市场反映情况来抬升房价.在获取商品房预售证明的时候,开发商往往与相关职能部门达成默契,一个材料不全就能拖延一到两个月.一个规划超标就能拖上两到三个月,一来二取,捂盘销售拖上半年很正常,一年多也不奇怪.

"瞒天过海":满报数量欺骗购房者.销售人员向购房者透露的信息往往是好的户型所剩无几,价格还在飞涨,实际上大批楼盘还没有销售出去.开发商通过制造供应稀缺的假象,借以抬高房价.

"生化武器":变"售"为"租".开发商往往用亲戚朋友甚至整村整族的身份证来制造房屋"销售告罄"的假象,实际上是把房屋出租,用租金来偿还银行利息,等时机成熟后,再将房屋直接销售.

"暗度陈仓":"定向销售"保利润,剩余楼盘谋暴利.开发商往往通过首先确定1/4至1/3楼盘固定客户的办法,在尚未拿到商品房预售证明时,就已经与一些政府部门\企事业单位达成了"折扣"购买的意向,价格一般要比楼盘实际开盘时低1/3至1/4,甚至低1/2,确保这部分收回楼盘开发的成本和实现基本利润.余下的楼盘中拿出1/3进行销售,1/3进行囤积抬升房价,牟取暴利.

"新式武器":先"抵押"后"赎回",风险为零,利润翻番.不少开发商采取与银行联手的方式,在获得楼盘预售许可证后,立即将1/3左右的楼盘抵押给银行.获取房地产开发贷款,进行滚动开发,在不明就里的购房者确定买房之后,开发商又能迅速从银行手中将房子赎回.

职能部门利润分成

不少开发商表示,大型楼盘开发的背后往往有大背景\"大领导".职能部门领导心知肚明,出现什麽问题时,一般也不进行深入细致的调查.

一些开发商向记者透露,捂盘的诀窍是:即要职能部门不敢管,又要他们从中获得好处,才能形成"捂盘默契".开发商梁秀御给记者算了这样一笔帐:无论大中小型楼盘,要真正在当地站得住脚,至少要拿出两成左右的利润"摆平"权力部门,让他们睁一只眼闭一只眼.

一些开发商还向记者透露,相关职能部门其实就是确保楼盘基本利润的VIP客户.开发商韦志鹏说:"这种做法让相关职能部门跟我们穿起了同一条裤子,我们捂盘炒楼,他们同样从中受益非浅,当然会密切配合我们抬升房价."

除了相关职能部门之外,银行在资金周转过程中起到的作用也不容忽视.房地产业80%以上的资金来自银行.由于银行也有相关的考核业务,他们非常乐于接受这种先抵押后赎回的方式.既能确保贷款有抵押物,又能够没有任何风险地获得贷款利息.

在房地产开发行业干了近十年的开发商廖军告诉记者:"如果没有相关职能部门的默契配合,我们的楼盘价格只能实现现有利润的一半左右."

这就是战略战术

烟台的开发商都学会了捂盘，本来定好开盘的日期，现在却迟迟不开的好几个，虽然捂盘给开发商带来了商机，带来了利润，但是开发商的信誉名誉都损失不少

尽管各种调控手段层出不穷,但开发商已经形成了梯次分明的捂盘绝招: