主题：全年最后契机 金九银十烟台将迎"潮"?

就目前的市场形势和政策而言，今年“金九”成色堪忧。

作为全年最后的营销节点，金九银十一向是开发商必争之地，而今年持续至今的观望也让买卖双方都陷入了空前的胶着，为了冲刺全年业绩，如何抓紧“金九银十”最后这班列车，对开发商而言意义重大。对那些尚未出手的购房者来说，想必心里也会考虑，经过了几个月的“对峙”，可能会有开发商将在这一时段拿出真正的诚意，加大优惠力度。

实际上，以价换量的效果确实也是明显的，近日，广州一个周末共有7个新盘开售，单日销售上千套，多位业内人士表示，楼盘的热销很大原因就是通过较大的价格优惠实现“以价换量”。虽然小幅的爆发难以完成回暖大任，但价格显然仍是拉动销售最重要的因素。

在很多城市，金九银十的抢夺战早已提前打响，原来推个一二十套“特价房”吊购房者“胃口”,现在特价房动辄成百上千套推；原来价格“明降暗升”,现在变成“明升暗降”，快销高周转成为开发商普遍选择，折扣噱头也是花样百出，甚至一套房子有五种折扣。济南东部楼盘近日传出每平降3000元的爆炸优惠，该楼盘去年的开盘均价在7900元/平左右，现已低至近5000元/平！楼市低温慢行，用刚需的策略执行溢价型的产品销售，在更加接地气的同时，也能让项目调价后更加有竞争力。

与往年相比，今年金九银十的库存压力要加大不少，一方面购房者观望情绪浓厚不愿出手，另一方面，供应量有增无减，就烟台而言，短短几年六区楼盘就由不足百个迅速增加至三百多个，翻倍式增长，大体量楼盘也层出不穷，尤其去年火爆的市场让不少开发商也加大了拿地量，而冷淡的市场也让去库存成为了重要课题。

虽然解除限购已经是大势所趋，全国各地纷纷采取各种措施释放购房需求，但是从目前情况看，效果有限。尤其对于烟台这样本就没有限购的城市，影响更是忽略不计。而且，成交的最终形成不仅要靠购买需求，还要看购买能力，在这方面限贷的影响明显更大。年轻人凑不齐首付、凑齐首付办不出贷款、办出贷款利率又很高，还款压力大、改善型购房者买二套6成首付重如泰山......烟台目前首套房基准利率难觅，不少都是上浮5%，甚至10%，大部分二套房更是最低上浮10%。对于救市，银行方面的热情明显没有地方政府高涨，近期也有几个城市传出利率松动的消息，但是要享受优惠往往有很多附加条件，不是普通购房者能够满足的。

另据最近房天下对会员的一轮回访可以发现，不少网友对于近期是否会买房表示了犹豫或者直接的拒绝，占主导的理由就是近期房价不稳定，不少人对于房价的下跌深信不疑，还有相当大一部分人对于近期的大额优惠以及特价房很感兴趣。

观望的持续也导致成交方面徘徊不前，虽然最近一周（8.18—8.24）成交606套有了明显回升，但是此前的6个周成交量均没有超过500套的，如此低迷的数据也挑动着开发商的神经。虽然开发商也深知才是硬道理，但是任谁也不敢太过直白的说出“”二字，毕竟一怕老业主发飙，二怕进一步刺激购房者心理，有些时候也许会激发个别项目一时的销售量，但从长远看，也会向购房者传递另一个信息——“市场果然是不好的，再坚持一下，价格肯定会再降”，毕竟买房不买跌还是普遍心理。因此，在金九银十的竞争中，披上各种优惠外衣的营销方式恐会层出不穷。

从今年的房地产营销方式可以看出，虽然暖场活动仍在继续，每周末都会有不少活动推出，但是大手笔的仅以宣传为主导的活动明显减少，而在优惠的方式上更加绞尽脑汁，传统的“xx折”、“送面积”、“交X元抵XXX元”、“特价房”等虽然老套，但也是买房过程中最实在的诚意，也是购房者真正关心的。

业内不少人也逐渐“松口”，对于今年的所谓旺季保持了谨慎甚至有些“悲观”的态度，但是在价格方面还是很有“默契”的一致认为不会有价格战出现。香槟小镇策划总监王晓东表示，9、10月份的成交量将会出现反弹，但是价格却难有太大波动，烟台库存压力较大，个别项目会在金九银十期间推出较大的价格优惠，但是全面的“价格战”并不会出现。阳光上城销售主管孙晓玲称：“今年的热度肯定难比往年，但烟台明显的风暴根本没有来临。”不管买卖双方怎样僵持，对于刚需支撑的烟台市场，出现季节性成交回升应该问题不大，但是这样的去化量对于严峻的库存来说，恐不是一个金九银十能够抵御的。

金九银十堪忧啊

这个真心那不准啊，谁知道今年会是什么情况啊