主题：经济学家:鄂尔多斯与常州掩盖了房地产市场复苏真相

内蒙古鄂尔多斯和江苏常州已成为中国住宅市场过热的标志。从这两个城市部分地方的图片可以看到荒凉的街区和冷清的街道，还有与之相随的房地产市场崩溃故事。然而，图片并不是讲述故事的全部。我们的研究表明，鄂尔多斯和江苏常州确是一个特例，而不是中国众多中小城市住宅市场的典型例子。

评估房地产行业对中国今年整体经济增长的影响，了解小城市的现状正在变得愈发重要。这些小城市不像中国的诸多较大城市，有着自己建筑、交易和房屋库存统计，所以要获得相关信息是困难的，但我们还是深入研究了为数不多的公共数据，并发现小城市的情况并不都像鄂尔多斯那么糟糕。由于销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎没有下降。与此同时，很多的中小城市房地产开发商正在购入土地，表明他们仍相对看好房地产行业的前景。

我们的第一个指标就是中小城市可售房屋的库存水平。此数据模型是以过去数年的土地成交量减去房屋销售量计算而得出的。

该模型表明二线城市的供应足以遏制房价剧烈上涨，一些二线城市的房价上涨似乎还没有成为问题。二线城市的库存仍维持高位，约为15至17个月的房屋销售量，这就意味着其房价上涨压力在未来一年左右的时间内将十分有限。

三线城市房屋库存似乎并未成为问题。三线城市的房屋库存在2011年下半年至2012年上半年间曾达到顶峰，此后逐渐下降，2013年二季度，库存降低到约为5到6个月的房屋销售量。

中国的房屋供给问题或许主要集中在二线城市。“城市越小，库存越糟糕”的说法显然不成立，至少就30个大城市的数据而言是这样。

第二组数据是40个城市的可售住宅面积，该数据由房天下提供。40个城市中包含4个一线城市、6个二线城市和5个三线城市，另增加了25个“新的”中小城市。可售住宅面积包含已获得销售或预售许可的住宅面积，包括在建房和竣工住房。

今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降，从2012年的350万平方米下降至2013年6月的340万平方米。三线以下城市月均可售住宅面积在此期间基本持平，过去18个月保持在260万平方米。换句话说，中小城市似乎正被库存所困扰，尽管并未看到小城市库存增加的迹象。

不过，我们不能排除一些房屋没有进入市场，以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说，如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存，他们可能会推迟申请销售许可。

最后一组是土地成交量数据，也是现有的唯一一组涵盖超过300多个城市的数据。小城市的土地市场似乎恢复良好，小城市土地成交量自2012年初触底之后，2013年5月至6月间同比增长50%。土地市场的状况表明，开发商正试图增加在中小城市的土地储备，这暗示在中小城市供应过量并不是普遍存在的问题。